房地产行业又出利好了！

据新华社报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定的标准》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”。

该政策的实施，将使更多购房人可以享受到首套房贷款的首付比例和利率优惠，从而降低居民购房成本，更好的满足刚性和改善性住房的需求。

(资料图片)

政策的初衷是活跃房地产市场，但影响力度预计也是相对有限的。因为对于这几年房地产行业的处境，相信大家都比较清楚，不仅各大城市楼市换手的流动性压力较大，开发商更是苦不堪言，国家政策方面一直是雷声大雨点小，债务压力下更是有不少行业巨头都出现了暴雷。

所以现在的情况也很明显，楼市已经来到了一个重要的拐点。拐点之后，原有的模式必然会被推倒，房地产行业也将迎来新的时代，这一点毋庸置疑。但后续该行业究竟如何发展，我们可以根据国家现阶段的政策导向来推演一下。

近年来，房地产行业一度低迷，国家不仅大力推行“保交楼”政策，还就烂尾楼问题制订了一系列的法规和政策，以保护购房人的权益。在此影响之下，2023-2024年，将是交房比较火爆的一个重要窗口期。

而等这一轮交付高峰过去之后，未来房地产领域的新增供给必然会出现断崖式的下跌。为什么这么说呢？一方面，近两年我国土地财政收入在不断下行；另一方面，房企的暴雷事件频频发生。在这样的背景下，后面几年的新增供给必然会十分有限。那么这是否意味着房地产行业很难再度崛起呢？

也并非如此！

在我看来，未来大概率会出现“量缩价涨”的新局势。所以由此来看，近年来房地产行业的萎靡态势，实际上也是在“优胜劣汰”，能抗住压力坚持到最后的房企，未来在拿地、渠道管理等方面必然会具有一定的定价权和话语权，所以房地产领域的未来，只属那些行业中真正的佼佼者。

那对于投资者而言，房地产领域到底还有没有投资价值，现在是不是大家入场的好机会呢？相信这也是大家都非常关心的话题。

在我看来，对于刚需者，严格意义上来说，条件允许的话是可以上车的。当然，在七月份的直播课程中我也已经跟大家明确的讲过了其中的原因。而作为投资者，想要进入中国的房地产市场，机会也是有的，但要尤其要注意两点：一是对城市和位置的选择；二是要在合适的时间出手。

先来说说对标的的选择。

照如今的趋势发展下去，未来中国房地产新周期中，最关键的特征是分化、分层。即核心城市、优质地段的房产，会继续领跑，成为真正的投资品；而其他的房产，则逐步丧失流动性，成为纯粹的消费品。

对于楼市来说，未来普涨是不太可能了，而分化才是长周期内的必然。到时候，各地房产的价格，都将体现着各地经济和财税的基本面，从而进入一个全新的发展周期。

所以，建议大家重点关注核心城市的优质房产，特别是新兴产业聚集的地带。

当然结合这几年的情况，大家也能看出个大概。就像最近的两三年，我们一方面面临口罩问题对经济的打击，另一方面又遇到美国猛烈的加息周期，国际政治、经济形势都异常不稳，但我们核心城市的品质房价格依然坚挺。

显然那些拥有优质房产的房东们更是看清了这一点，要么抬高价格挂上出售，要么干脆租赁出去收个房租。而且一般来说，他们大部分人的现金流都非常充裕，对于这类资产不会轻易出手。当然他们更不怕通胀问题，因为对他们而言，通胀起来，就意味着房价继续上涨。所以这些人，大概率也将是下一轮周期红利的受益者。

其次是入场的时间。

前面我们说了，其他人想要入场也是可以的，但最好的时机是等待再出几波利好之后。因为目前我国的经济情况不够乐观，国家在房地产领域正陆续出台利好政策，虽然近期力度并不是很大，但趋势还是比较明显的，预计后续还会有利好出台，例如政府给出购房补贴等等。

当然现在很多城市已经开始行动了，例如浙江嘉兴。据财联社发文，8月25日，嘉兴市住建局发布通知，出台了21条楼市政策，包括对多孩家庭住房实施补贴，开展团购住房活动等等。其中最大的一个亮点则是取消了两个相当重要的行政限制性措施：“一方面，不再限制购房套数，另一方面，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制转让。”所以接下来，其他地方的房地产政策，也有望迎来一段宽松期。

而从现在的情况来看，大部分地区的政策力度是明显不够的，所以现阶段还是建议大家继续观察、耐心等待，等到相关措施到位，市场回归常态，到时候关键区域地产的机会就会重新到来，那时再入场也不迟。

当然对于房地产行业的未来，我还是坚持之前的观点，对于当下的中国经济来说，房地产可以说是未来经济的胜负手，也是观察政府经济政策信号的重要观察点。客观来说，如果没有房地产的复苏，那严格意义上来说，未来经济向好的难度是非常大的。

所以总体而言，现在地产周期远未结束，下一个周期的发展模式已经逐步清晰，如果你也想成为下一轮红利的享有者，现在就需要做好准备，等到时机成熟，再果断入场。

最后，再强调一点，现在网络上唱衰中国股市、楼市的大有人在，要知道，说句话很是容易的，也不用负什么责任，但对于一个理智的投资者而言，如何保持理智、抓住机遇，让自己成为能够吃到时代红利那少数人，才是最重要的！

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